Entretien et Travaux de sa copropriete

Entretien des parties communes : comment se partager les tâches ?

C’est l’un des leviers pour réduire les charges de copropriété : les habitants d’un immeuble peuvent choisir de réaliser eux-mêmes l’entretien des parties communes plutôt que de passer un contrat annuel avec une entreprise spécialisée. Si le gain financier est alléchant, cette belle initiative nécessite l’engagement de chacun des voisins pour fonctionner !

Le partage des tâches : un accord tacite
Soyons clairs : le règlement de copropriété ne peut en aucun cas régir le partage des tâches entre voisins dans l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il faut rappeler que c’est le syndic de copropriété qui a la responsabilité de s’assurer du bon état des couloirs, escaliers, cours et jardins qui peuvent composer la résidence. Il peut confier ces missions à des prestataires et répercuter le coût sur l’ensemble des copropriétaires via les charges générales, proportionnellement aux tantièmes détenus. Dans une petite copropriété, il est toutefois possible de se répartir les tâches d’entretien pour éviter de recourir à des prestataires extérieurs, et ainsi réduire le montant des charges. Cette entente reposera alors entièrement sur des accords « oraux » entre voisins, en comptant sur la bonne volonté et l’adhésion de tous. Aucun texte ne permet en effet d’imposer à un habitant de participer à l’entretien des parties communes, ni même de lui réclamer une compensation financière si ses voisins prennent en charge sa part du travail. Idem, un propriétaire ne peut pas exiger cela de son locataire, qui sera par ailleurs moins sensibilisé aux enjeux de conservation du bâtiment…

Répartition des tâches, mode d’emploi
Mettre en place l’entretien des parties communes par les copropriétaires demande un grand sens de la coopération : la répartition des tâches doit convenir à tous pour la réussite de ce projet. Car un habitant qui se sent lésé ou frustré pourrait très vite y mettre de la mauvaise volonté… et menacer l’équilibre de ce système. Il est donc recommandé de proposer différents types de répartition des tâches pour choisir celui qui correspondra au plus grand nombre :
• une répartition géographique : chacun nettoie la partie la plus proche de son palier (sa montée d’escalier, son couloir, etc.) ;
• une répartition par affinités : chacun réalise les tâches qui le « motivent » le plus. Le jardin pour l’un, les sols pour l’autre, etc.
• une répartition cyclique : chacun à tour de rôle réalise l’ensemble des tâches.
On peut aussi mixer ces différentes formules, avec un roulement par exemple. Avant de passer à l’action, il est préférable de se mettre d’accord sur les équipements et produits d’entretien employés, ainsi que la fréquence du nettoyage. Dans une petite copropriété, un rythme hebdomadaire est idéal pour garantir une bonne hygiène des parties communes !

Le fonds travaux obligatoire : Quelles conséquences pour les copropriétaires ?

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant de la cotisation annuelle est voté à la majorité des articles 25 et 25-1 de la loi de 1965 et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Corrélativement, la possibilité de constituer des provisions spéciales pour travaux est supprimée.

Le syndic est chargé d’ouvrir dans la banque de son choix (ou dans celle choisie par l’assemblée pour le compte courant de la copropriété) un compte séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations.

Fonds de travaux obligatoire

Entré en vigueur au 1er Janvier 2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés à usage partiel ou total d’habitation comprenant au moins dix lots. Il sera mis en place cinq ans après la réception de l’immeuble. Il sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l’assemblée générale mais qui ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

L’ensemble de ces cotisations sera obligatoirement versé sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes.

Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d’un fonds de prévoyance sera laissée à la libre appréciation de l’assemblée générale qui se prononcera à l’unanimité.

Travaux de copropriété : comment sont prises les décisions ?

Travaux en copropriétéEntreprendre des travaux dans ma copropriété ? Oui, mais comment ?

Quelles démarches, qui s'en occupe, comment décider ?

Quelles modifications ont été apportées par la loi ALUR ?

L'ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) et l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement) vous apportent toutes les réponses dans leur guide d'octobre 2014 : "Travaux en copropriété : comment sont prises les décisions ?"