Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni à ses voisins, ni à la destination de l’immeuble et dans la limite du respect du règlement de copropriété. Mais des interprétations différentes de ces notions peuvent conduire à des litiges. Il n’est pas toujours utile de porter l’affaire devant le juge pour faire respecter ses droits. La médiation doit être la solution préférée.

Le syndic de copropriété possède également la compétence juridique nécessaire à l’exécution du règlement de copropriété.

La médiation pour gérer les litiges en copropriété

Halte aux procéduriers ! Il n’est pas toujours utile de porter un litige devant le juge. La médiation peut éviter des procédures longues, complexes et coûteuses. Elle doit être privilégiée comme une première méthode de résolution de litige au sein d’une copropriété.

L’émergence d’un litige

Le règlement de copropriété s’impose à tous. Légalement il n’y a pas besoin qu’un autre copropriétaire subisse directement un dommage ou une gêne pour rappeler à l’ordre celui qui ne le respecterait pas. C’est le rôle du syndic, alerté par les copropriétaires, de faire respecter le règlement. Il adresse au contrevenant une lettre de mise en demeure qui ouvre un délai de 30 jours pour que le copropriétaire régularise sa situation. Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet, il n’est pas forcément utile d’entamer directement une procédure judiciaire. On privilégiera en premier lieu la médiation.

Faire appel à un médiateur

La médiation est souvent moins chère et plus rapide qu’une procédure judiciaire. Mais elle est avant tout un processus volontaire. Les parties opposées font un premier pas et acceptent d’engager un dialogue pour trouver une solution. La médiation permet souvent que cette solution soit meilleure que celle imposée par le juge. Elle est en effet élaborée par les deux parties en prenant en compte leur intérêt particulier et non pas seulement de la loi abstraite. Le médiateur est un acteur impartial dont le rôle est simplement d’assurer un dialogue sain. Il s’assure que le compromis soit gagnant-gagnant. Pour trouver un médiateur, on peut s’adresser à son avocat ou à des associations spécialisées.

L’action collective des copropriétaires

En principe, c’est le syndic qui fait respecter les droits de la copropriété et agit en son nom devant les juridictions. Il agit aussi bien en qualité de défendeur, en cas de poursuites, mais aussi en qualité de requérant lorsqu’un litige oppose le syndic de copropriété à un tiers ou à l’un des copropriétaires.

Les actions en justice exercées par le syndic

Il n'y a pas de limitation légale aux raisons pour lesquelles le syndic peut attaquer les copropriétaires ou les tiers. Mais il doit obtenir préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, octroyée à la majorité des voix exprimées. Cette autorisation est une condition nécessaire à l’aboutissement de la requête judiciaire. Le syndic peut se passer d’autorisation dans les cas exceptionnels suivants :

  • recouvrement des charges, même saisie d’un compte mais sauf saisie d’un lot à la vente ;
  • action en référé visant des mesures conservatoires et de remises en état ;
  • action en défense du syndicat lorsque celui-ci fait l’objet de poursuites.

Dans tous les cas, le syndic devra démontrer qu'il agit dans la défense de l'intérêt collectif.

Les actions collectives des copropriétaires à l’encontre du syndic

Le syndic de copropriété possède légalement une obligation de moyens et non de résultat. Il ne peut être poursuivi sur la base des actes que l’assemblée a approuvés via son quitus. Cependant, s’il n’exerce pas correctement ses fonctions ou s’il contrevient au règlement de copropriété, le syndic peut être poursuivi collectivement par les copropriétaires. Par exemple :

      < li>s’il n’alerte pas l’assemblée générale sur une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété ;
    • en cas de négligence menant à un sinistre ;
    • lorsqu’il procède à des pratiques frauduleuses.

Dans ce cas, la procédure la plus courante est la rupture de contrat avec le syndic et le choix d’un nouveau syndic par l’assemblée des copropriétaires. Le nouveau syndic mènera l’action en justice pour l’ancien syndic.

Les actions individuelles dans une copropriété

A titre individuel, le copropriétaire peut entrer en litige avec l’assemblée, le syndic ou un autre copropriétaire. Lorsqu’un copropriétaire se sent lésé par une décision de l’assemblée générale, il existe une procédure spécifique de contestation. Il peut aussi engager des poursuites contre un autre copropriétaire ou contre le syndic pour non-respect du règlement de copropriété.

Contestation d’une décision de l’assemblée générale

La contestation d'une assemblée générale doit se faire dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal. Seuls les votants s’étant opposés à la décision peuvent la contester. Les abstentionnistes ne peuvent contester les décisions auxquelles ils n'ont pas pris part. On peut contester une décision sur la base d’un non-respect des exigences de forme ou sur la base d’un non-respect de l'intérêt collectif de la copropriété. Par exemple, le refus d'engager des travaux urgents nécessaires à la conservation de l'immeuble par une majorité de copropriétaires ne voulant pas payer constitue un abus de majorité qui peut être contesté.

Entamer un recours pour préjudice personnel

Le syndic veille au respect du règlement de copropriété, mais il n’est pas impossible pour un copropriétaire de faire valoir ses droits auprès d’un autre à titre personnel. Le recours individuel à l’encontre d’un autre copropriétaire est possible, que le syndic ait déjà entamé un recours collectif ou non. Si le syndic est déjà en litige avec un copropriétaire pour un préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, une action individuelle pour préjudice personnel est également possible. Si le syndic de copropriété s’est abstenu d’introduire une action en justice, le copropriétaire peut la mener à titre personnel.

Le copropriétaire peut également engager à titre individuel la responsabilité du syndic sur les motifs suivants :

    • empiètement sur ses parties privatives ;
    • non-respect du règlement de copropriété ;
    • non-respect du mandat du syndic ;
    • défaut d'entretien des parties communes avec dommage personnel.