La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, abrégée loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014. Mais son calendrier prévoit une entrée en vigueur des mesures échelonnée.

Les copropriétés vont ainsi être impactées par plusieurs nouveautés au 1er janvier 2017. Explications.

 


Loi Alur : un diagnostic technique global pour les copropriétés en 2017

La loi Alur impose et généralise le Diagnostic Technique Global (DTG) à partir du 1er janvier 2017.

Le DTG, un diagnostic global de la copropriété

Au 1er janvier 2007 tout immeuble construit depuis plus de 10 ans devra faire l’objet d’un DTG. L’article 58 de la loi Alur détaille le diagnostic technique global, qui permet aux membres du syndicat de copropriété d’avoir une vision sur l’état général de l’immeuble :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique ;
  • une évaluation des parties communes et des équipements collectifs ;
  • un état des lieux des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;
  • les possibilités d’amélioration concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • un budget prévisionnel des travaux sur les 10 prochaines années.

Le DTG doit ensuite être présenté aux copropriétaires, qui votent à la majorité simple un plan pluriannuel de travaux.

Mise en application du DTG

Le diagnostic technique global ne concerne pas toutes les copropriétés. Il sera obligatoire à partir du 1er janvier 2017 pour :

  • les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ;
  • les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.

En ce qui concerne la question des prestataires chargés d’effectuer ce DTG, un décret d’application doit permettre d’expliquer les conditions de réalisation.

En 2017, la loi Alur assure le suivi de la copropriété

A partir de janvier 2017, les copropriétaires devront suivre l’évolution de leur immeuble. La loi Alur prévoit différents outils pour anticiper et assurer un suivi d’entretien et de travaux des copropriétés : une épargne obligatoire et un « carnet de santé » du bâtiment.

Création d’un fonds de travaux obligatoire

La loi Alur rend obligatoire la création d’un fonds de travaux au 1er janvier 2017. Cette mesure concerne toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Le but est simple : mettre des fonds de côté pour pouvoir financer des travaux. Cette mesure, qui force l’épargne collective, permet d’appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d’éventuels imprévus.
La loi Alur prévoit la création d’un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour accueillir ces fonds. Un compte bancaire qui pourra être rémunéré. La cotisation annuelle obligatoire ne devra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale. Les petites copropriétés (de moins de 10 lots) pourront déroger à cette épargne obligatoire après un vote unanime en assemblée générale.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien

Pour rester informé de l’état de santé d’un bâtiment, rien de tel qu’un carnet de santé. Ce document est accessible par tous les copropriétaires et comprend toutes les informations concernant :

  • l’entretien ;
  • l’utilisation ;
  • l’amélioration des logements et des parties communes d’une copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien sera obligatoire pour toute construction neuve à partir du 1er janvier 2017. Il devra inclure le dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une vente ou d’une location, de manière à informer les futurs locataires ou acquéreurs de l’état du logement.

Les copropriétés identifiées dès 2017

La loi Alur prévoit le suivi des copropriétés à partir du 1er janvier 2017. Pour cela, le législateur a prévu des outils d’identification de toutes les copropriétés. La fiche synthétique et l’immatriculation de copropriété ont été créées dans ce but.

Loi Alur : la fiche synthétique

La loi Alur prévoit la mise en place d’un nouveau document : une fiche synthétique de copropriété qui devra être établie par le syndic. Cette fiche rassemble les données financières et techniques de la copropriété, une sorte de « carte d’identité » comprenant le carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic aura la charge de remettre à jour chaque année les données de cette fiche. Chaque copropriétaire pourra en faire la demande, tout comme un éventuel acquéreur. L’entrée en vigueur de cette nouvelle attribution des syndics de copropriété est échelonnée en fonction de la taille des copropriétés :

  • en janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • en janvier 2018 pour les copropriétés moyennes, entre 50 et 200 lots ;
  • en janvier 2019 pour les petites copropriétés, de moins de 50 lots.

L’immatriculation de la copropriété

La loi Alur prévoit également la création d’une immatriculation des copropriétés au sein d’un registre national. La mise en application se calque sur le calendrier de la fiche synthétique. Voici les informations que devra déclarer le syndic :

  • nom, adresse et date de création du syndicat de copropriété ;
  • nombre de lots de la copropriété ;
  • nom du syndic ;
  • existence d’un administrateur provisoire de la copropriété ;
  • existence d’une injonction administrative dans le cas d’insalubrité de l’immeuble.

L’Etat se dote donc d’un registre d’immatriculation de l’ensemble des copropriétés, géré par un nouvel établissement public. Les dépôts de dossier d’immatriculation seront réalisés aux frais du syndic de copropriété.