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Couloirs, escaliers, jardins, ascenseurs… Toute copropriété comporte des parties communes à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans certains cas, les parties communes peuvent faire l’objet d’un usage exclusif. Elles peuvent aussi devenir privées si elles sont rachetées par un copropriétaire, avec l’autorisation de l’assemblée. Le syndic de copropriété joue un rôle décisif en gérant l’entretien des parties communes et en s’assurant de leur bon usage, conformément au règlement de copropriété.

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Les parties communes, à l’usage de tous les copropriétaires

Les parties communes sont les parties de l’immeuble que tous les copropriétaires peuvent utiliser. On distingue les parties communes générales des parties communes spéciales, lorsque celles-ci ne concernent qu’un groupe de copropriétaires.

Les parties communes générales et spéciales

Sont inclus notamment dans les parties communes :

  • le sol de la copropriété ;
  • le gros œuvre de l’immeuble (toit, murs, etc.) ;
  • les voies d’accès ;
  • les jardins et les cours ;
  • les équipements communs (ascenseurs, chaudière, etc.) ;
  • les gaines et têtes de cheminées ;
  • les canalisations, y compris les sections traversant les parties privatives ;
  • le réseau électrique ;
  • les passages et couloirs.

Les parties communes générales concernent tous les copropriétaires. Mais certaines parties communes peuvent ne concerner qu’un groupe de copropriétaires : ce sont les parties communes spéciales.

Les charges des parties communes

Les charges liées aux parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes affectés à leur lot. On distingue deux types de charges :

  • les charges générales, qui se rapportent à l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes et qui sont réparties sur l’ensemble des copropriétaires ;
  • les charges spéciales (services collectifs et équipements communs), qui sont calculées en fonction de l’utilité potentielle que ces équipements et services présentent au lot. Par exemple, un copropriétaire n’aura pas à payer les frais d’ascenseurs si son logement est situé au rez-de-chaussée et qu’il ne permet pas d’accéder au sous-sol.

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L’usage des parties communes

Les parties communes appartiennent en indivision par l’ensemble des copropriétaires. Cela signifie que tous les copropriétaires sont libres d’y circuler et de les utiliser. Mais dans certains cas, un copropriétaire peut avoir un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.

Le droit de jouissance exclusif : l’usage privatif d’une partie commune

Votre voisin du dessus bénéficie d’une vaste terrasse au dernier étage ? Il s’agit probablement d’un cas de droit de jouissance exclusive. En effet, le seul fait d’être seul à pouvoir utiliser ou jouir d’une partie commune peut donner un droit d’usage exclusif. Ce dernier peut alors utiliser la partie commune comme un espace privatif et y effectuer de petits aménagements. Attention ! Le fait de jouir exclusivement d’une partie commune ne signifie pas qu’on en est propriétaire. Il faut donc demander l’autorisation aux autres copropriétaires pour y effectuer des travaux.

Les travaux dans les parties communes : une responsabilité du syndic

Réparer la toiture, changer la chaudière, repeindre les couloirs… C’est le syndic de copropriété qui engage les travaux dans les parties communes sur décision prise en assemblée générale : on parle de « travaux d’intérêt collectif ». Il peut s’agir de travaux d’entretien courant, de travaux urgents ou de travaux d’amélioration. La mise en concurrence de plusieurs sociétés lorsque les travaux dépassent un plafond prévu par l’assemblée générale est requise. Lorsque des travaux entrepris par un copropriétaire dans son logement modifient une partie commune, une autorisation de l’assemblée est également nécessaire.

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Acheter une partie commune : comment faire ?

Annexer la vaste terrasse attenante à son logement pour en augmenter la valeur : voilà qui pourrait pousser un copropriétaire à se lancer dans l’achat d’une partie commune ! Mais cette opération ne peut se faire sans l’accord de l’assemblée générale.

Monter un dossier et informer le syndic de son projet

La première étape consiste à constituer un solide dossier qui convaincra les autres copropriétaires d’accepter la vente. Un tel projet peut nécessiter la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Des travaux peuvent aussi être nécessaires. Si tel est le cas, il faut le préciser dans le dossier, en incluant une évaluation de la surface de la partie commune par un géomètre et, bien sûr, une proposition de prix. Le projet d’achat doit être notifié au syndic de copropriété par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic inscrira alors le projet dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Obtenir l’accord de la copropriété

L’achat d’une partie commune est votée par l’assemblée générale à la double majorité, représentant deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires. Cela entraîne la création d’un nouveau lot et, souvent, l’exécution de travaux. Les opposants éventuels ont deux mois pour contester la vente. Passé ce délai, elle est validée définitivement devant notaire et publiée au registre de la conservation des hypothèques. La modification de la répartition des charges est elle aussi modifiée. Par conséquent, le copropriétaire acquéreur verra une augmentation de ses charges.