Studio Grand OuestAboiements, musique trop forte, mauvaises odeurs : nombreux sont les troubles de voisinage qui empoisonnent la vie des copropriétaires ! Il existe des solutions pour régler ces conflits, ainsi que des recours devant la justice, qui diffèrent selon le type de trouble. Avant d’en venir à l’action au civil ou au pénal, sachez que le syndic de copropriété peut vous aider à retrouver le calme entre voisins.

 

Les différents types de troubles de voisinage en copropriété

Dans un immeuble, vous avez probablement déjà aperçu une affiche où il est écrit : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». C’est sur ce principe que se fonde l’idée selon laquelle un trouble anormal engage la responsabilité de son auteur, sans que la victime ait à prouver la faute de ce dernier.

Les troubles anormaux de voisinage

L’expression « trouble anormal de voisinage » a une signification bien précise. Il peut s’agir :

  • de bruits de comportement (cris, instrument de musique, appareil électroménager, aboiements, etc.) de jour, répétés, intenses ou qui durent dans le temps. La nuit (de 22 h à 7 h), il s’agit de tapage nocturne ;
  • de bruits d’activité causés de jour comme de nuit par une activité professionnelle (bar, discothèque, etc.) ;
  • de nuisances olfactives émises par un particulier ou une société, dont le caractère anormal est apprécié par un juge.

Attention ! L’auteur des nuisances doit être conscient des troubles qu’il cause pour être condamnable.

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Les dommages causés lors de travaux privatifs

L’installation d’une véranda sur la terrasse voisine vous empêche de profiter de la vue ? Votre voisin a causé un dégât des eaux en installant sa nouvelle salle de bains ? Il s’agit là aussi de sources de conflits, car les copropriétaires jouissent librement des parties privatives et communes à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. Autrement dit, un copropriétaire peut être considéré comme responsable s’il cause des nuisances suite à l’exécution de travaux, ou, au contraire, s’il ne les a pas exécutés.

Conflits de voisinage en copropriété : quels recours ?

En général, le règlement de copropriété inclut des clauses visant à limiter les troubles de voisinage. C’est au syndic d’effectuer des démarches pour faire respecter le règlement. Mais avant de signaler des troubles au syndic, il est conseillé de trouver une solution amiable.

Le recours amiable : tenter un dialogue avec l’auteur des troubles

Avant de « vider son sac » auprès du syndic, il est toujours souhaitable de tenter une entente avec le voisin. Après un premier contact, il est conseillé d’envoyer au voisin une lettre simple rappelant les nuisances reprochées, en précisant les clauses du règlement de copropriété non respectées. Si les troubles persistent, une mise en demeure sous pli recommandé avec accusé de réception s’impose pour demander l’arrêt des troubles. Enfin, un conciliateur de justice peut jouer le rôle de médiateur en cas d’échec de la mise en demeure, à condition que le voisin donne son accord.

Les actions du syndic pour résoudre les troubles de voisinage

Un copropriétaire peut demander au syndic d’intervenir en cas de conflit. Il faut pour cela lui détailler les troubles dans une lettre recommandée avec avis de réception. A son tour, le syndic de copropriété envoie un avertissement à l’auteur des nuisances. Il lui rappelle alors les interdictions au sein de la copropriété et lui demande de les respecter. Le syndic peut aussi appliquer des sanctions prévues dans le règlement. Enfin, si l’action en justice s’annonce inévitable, il peut demander à un huissier de constater les nuisances, avec l’accord de l’assemblée générale.

Les actions en justice en cas de conflit en copropriété

Lorsqu’il est impossible de trouver un terrain d’entente avec l’auteur des nuisances, il est possible de recourir à l’action judiciaire par voie civile et d’obtenir réparation du préjudice. En cas de comportement générateur de troubles expressément réprimé par la loi, c’est la voie pénale qui s’applique.

Joe Gratz CC0 1.0

La voie civile : une démarche complexe

Après l’échec d’une solution à l’amiable, un copropriétaire subissant des troubles de voisinage peut saisir un juge (juge de proximité, tribunal d’instance ou tribunal de grande instance en fonction du montant du litige). Mais pour que cette démarche soit valide, il faut réunir des preuves, c’est-à-dire les courriers échangés avec l’auteur des troubles, les constats d’huissier, les pétitions et les témoignages. Cela ne peut se faire efficacement qu’avec le soutien du syndic de copropriété et du conseil syndical. Le juge peut alors condamner l’auteur à verser des dommages et intérêts ou ordonner l’exécution de travaux d’insonorisation.

Les actions en cas d’infraction au Code pénal

La voie pénale s’applique lorsque les nuisances causées sont expressément réprimées par le Code pénal. Le tapage nocturne et les dégradations sont des exemples typiques d’infractions punies par la loi. Pour saisir le tribunal, il faut d’abord porter plainte au commissariat de police ou à la gendarmerie. Un policier ou un gendarme devra constater les nuisances et dresser un procès-verbal qui sera transmis au procureur de la République. Il est aussi possible d’écrire directement au procureur en apportant la preuve des troubles. Ce dernier décidera alors s’il poursuit l’auteur ou s’il ne donne pas suite à la plainte.