Sebastiaan ter Burg CC BY 2.0




Le rôle du syndic de copropriété est de représenter légalement l’ensemble des copropriétaires. Elu à la majorité des voix, son rôle est de mener des missions aussi variées que convoquer et tenir les assemblées générales, mettre en exécution les décisions votées, ou encore gérer les travaux d’entretien de l’immeuble. Néanmoins, lorsque certains manquements à ces missions sont observés, ou que son coût ne reflète pas la plus-value qu’il apporte à l’immeuble, il est peut-être temps de songer à se séparer de son bon vieux syndic de copropriété. Quels motifs peuvent entraîner une telle décision ? Comment convaincre les autres copropriétaires ?


Pourquoi changer de syndic ?

Une copropriété n’est pas la propriété de son syndic à vie ! Si votre interlocuteur ne répond pas à vos attentes, ne vous laissez pas décourager par les démarches pour changer de syndic : l’enjeu en vaut la chandelle.

En raison de l’inertie du syndic

La qualité du syndic, et particulièrement la bonne entente entre celui-ci et le conseil syndical, est un élément-clé du bon fonctionnement d’une copropriété. Pourtant, d’insatisfactions en mécontentements, le besoin peut se faire sentir d’en changer. De nombreux motifs peuvent conduire à vouloir changer de syndic :

  • • une mauvaise gestion des biens ;
  • • un interlocuteur qui ne fait preuve ni d’écoute ni de disponibilité ;
  • • un suivi peu rigoureux des dossiers ;
  • • des problèmes dans les travaux effectués (malfaçons, problèmes de facturation, etc.) ;
  • • des conseils qui ne vous semblent pas pertinents ;
  • • etc.

L’accumulation des motifs conduit à conclure qu’il vaut mieux changer de syndic, afin d’améliorer la gestion de sa copropriété.

Suite à un manquement à ses obligations contractuelles

Lorsqu’une faute est commise, le syndic risque la révocation en cours de mandat. Les copropriétaires peuvent révoquer le syndic de copropriété via un vote majoritaire en assemblée générale, dès lors qu’une faute engageant la responsabilité contractuelle de ce dernier est constatée. Les motifs légitimes de révocation sont :

  • • la non-exécution d’une décision prise en assemblée générale ;
  • • l’absence de démarches de recouvrement d’impayés conduisant la copropriété dans une situation périlleuse ;
  • • une faute de gestion.

Le syndic doit pouvoir se défendre lors de l’assemblée générale qui statue sur sa révocation en cours de mandat, sans quoi il pourrait réclamer des dommages-intérêts pour révocation abusive. Si seule une minorité de copropriétaires souhaite révoquer le syndic, elle peut passer la voie judiciaire en invoquant l’abus de majorité.

En raison d’honoraires de gestion trop élevés

Le coût de gestion de certains syndic est parfois très élevé, surtout lorsque l’on parle des plus petits immeuble.
La loi ALUR impose désormais une forme particulière aux contrats de syndic qui doit comporter des éléments de gestion incluses dans le forfait annuel.
Ce formalisme désormais commun à tous les syndics facilite la comparaison des contrats entre eux et permet ainsi une meilleure visibilité en cas de changement de syndic.

Sebastiaan ter Burg CC BY 2.0

Comment convaincre les autres copropriétaires de changer de syndic ?

Une fois le(s) motif(s) identifié(s), il convient de rallier à sa cause une majorité de copropriétaires afin de changer de syndic. L’organisation d’une assemblée générale est d’ailleurs indispensable. Il faudra y présenter des arguments qui feront mouche.

En organisant une assemblée générale

Sebastiaan ter Burg CC BY 2.0

Un changement de syndic peut intervenir dans trois cas différents :

  • • au moment du renouvellement du mandat ;
  • • si le syndic démissionne ;
  • • s’il est révoqué en cours de mandat par les copropriétaires.

Dans tous les cas, les discussions portant sur l’éventuel changement de syndic doivent faire l’objet d’une assemblée générale. La proposition de changement de syndic est ensuite obligatoirement soumise à un vote et la décision ne peut être entérinée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Avant l’assemblée générale, il est indispensable de demander au syndic actuel de convoquer une Assemblée Générale par un courrier recommandé contenant le contrat, ainsi que la résolution proposant l’élection d’un nouveau syndic. Ce courrier doit être envoyé de façon à ce que sa réception intervienne avant l’envoi des convocations.

En préparer ses arguments en amont

Il est obligatoire d’envoyer une convocation avant toute assemblée générale. Cependant, dans le cas d’un changement de syndic, l’envoi de la convocation accompagnée du contrat n’est souvent pas suffisant pour convaincre les copropriétaires du bien-fondé d’un changement. Il est donc important de porter à leur connaissance tous les éléments permettant d’orienter leur vote :

  • • comparatif des tarifs et des prestations ;
  • • avantages du nouveau syndic ;
  • • etc.

Si le vote des copropriétaires devait conduire à la révocation du syndic, pensez lors de l’organisation à choisir un lieu neutre pour la tenue de l’assemblée générale. Sachez en effet qu’un syndic révoqué a tout à fait le droit de quitter la séance sans poursuivre la réunion.

Comment aboutir au non-renouvellement du syndic ?

Il faut savoir que les syndics sont généralement élus pour 12 mois, la durée de leur mandat ne pouvant excéder 36 mois.

En évoquant le non-renouvellement en AG

Le mandat d’un syndic de copropriété n’est jamais reconductible de façon tacite. Qu’il s’agisse d’une reconduction ou d’un non-renouvellement, la décision doit faire l’objet d’un vote des copropriétaires à la majorité de tous les copropriétaires.
Dans la convocation à l’assemblée générale, le syndic ne prévoira jamais l’hypothèse de son non-renouvellement. Si ce point doit être évoqué, il doit donc expressément être indiqué à l’ordre du jour, ainsi que le sujet de la désignation d’un nouveau syndic. Dans ce cas, il faut avoir interrogé au préalable d’autres syndics, afin de disposer d’un ou plusieurs contrat(s) alternatif(s) à soumettre à l’assemblée générale.

En obtenant une majorité simple

Lors de l’assemblée générale, un premier vote a lieu, concernant l’opportunité du renouvellement du syndic actuel. Si ce dernier n’obtient pas la majorité de tous les copropriétaires, un second vote doit intervenir, soit au cours de la même séance, soit lors d’une séance ultérieure (dans un délai maximal de trois mois).
Il faut savoir que le second vote ne nécessite pas la majorité de tous les copropriétaires, mais seulement une majorité simple, à partir des copropriétaires présents ou représentés, selon la loi du 10 juillet 1965. Sans l’atteinte de la majorité des voix, le non-renouvellement du syndic est entériné. L’élection du nouveau syndic peut alors avoir lieu.

A noter : si deux assemblées sont nécessaires, le mandat du syndic ne doit pas être expiré à la date de convocation de la seconde assemblée. Il faut donc bien anticiper son organisation.