Michael Gil CC BY 2.0Adoptée le 24 mars 2014, la loi ALUR entre progressivement en vigueur et change la donne pour les copropriétés. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové veut faciliter la gestion et la prise de décision des copropriétaires, en agissant sur plusieurs leviers :

  • Plus de précautions en matière de trésorerie et d’assurance ;
  • Plus de transparence de la part des syndics de copropriétés ;
  • Plus de facilité pour engager des travaux.

Kevin Dooley CC BY 2.0

Ce que la loi ALUR change pour les copropriétés

La loi ALUR impose de nouvelles obligations en matière de bancassurance aux copropriétaires, afin d’éviter les situations à risque en cas de difficultés financières ou de sinistre.

Un compte bancaire séparé pour chaque copropriété

Les syndics de copropriété ont pour habitude de disposer d'un compte bancaire unique pour plusieurs copropriétés dont ils ont la charge. Avec la loi ALUR et depuis le 24 mars 2015, chaque copropriété doit disposer d'un compte bancaire séparé, à compter du renouvellement ou de la signature d'un contrat de syndic. Cette obligation ne s’impose toutefois qu’aux copropriétés de plus de 15 lots. Pour les petites copropriétés, le choix d’un compte séparé est soumis au vote à la majorité absolue en assemblée générale. Dans tous les cas, les copropriétaires peuvent choisir la banque en assemblée générale, à la majorité absolue également.

La création d’un compte bancaire séparé entraîne des frais supplémentaires d’ouverture et de gestion du compte pour le syndic, et peut conduire à des agios si la copropriété rencontre des problèmes de trésorerie. Cette mesure favorise la transparence des comptes, puisque le conseil syndical a accès aux relevés. Elle peut aussi avoir une autre vertu en cas de bonne gestion : la rémunération des fonds versés.

Une assurance responsabilité civile pour chaque copropriétaire

La loi ALUR impose à l’ensemble des copropriétaires la souscription d’une assurance en responsabilité civile, ainsi qu’à la copropriété. Si l’assurance de copropriété a généralement déjà été souscrite après vote par l’assemblée générale, la responsabilité civile est une initiative individuelle. Dans le cas d’un logement occupé par un locataire, le propriétaire-bailleur doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). Ce dernier peut aussi souscrire une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire, si ce dernier ne l’a pas fait comme l’y oblige la loi. Il peut ensuite récupérer le montant auprès du locataire.

Keoni Cabral CC BY 2.0

Ce que la loi ALUR change pour les syndics de copropriété

La loi ALUR encourage la transparence de la part des syndics de copropriété, via un ensemble de mesures.

  • Depuis l'adoption de la loi ALUR le 24 mars 2014, le syndic de copropriété a obligation d'établir un budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical.
  • Le syndic de copropriété doit soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue, l'externalisation de la conservation des archives. Cette mesure ne peut entraîner de frais supplémentaires auprès du syndic, mais le coût de cette externalisation doit être supporté par le syndicat des copropriétaires.
  • Depuis le 1er janvier 2015, les syndics de copropriété doivent mettre en place un extranet sécurisé pour permettre aux copropriétaires d'accéder aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble. L'assemblée générale des copropriétaires peut toutefois s'opposer à cette mesure, soumise au vote à la majorité absolue.
  • Le syndic de copropriété devra mettre à disposition des copropriétaires le carnet d'entretien de l'immeuble, lorsque son contenu aura été défini par décret.
  • Le syndic devra produire chaque année une fiche synthétique de la copropriété, dans laquelle on retrouve les données techniques et financières de l'immeuble. A la disposition des copropriétaires, cette fiche synthétique devra être systématiquement annexée à toute promesse de vente, à partir du 31 décembre 2018 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.
  • Au moment de la désignation du syndic, l’assemblée générale des copropriétaires doit procéder à une mise en concurrence, en étudiant plusieurs projets de contrats de syndic. C’est au conseil syndical d’effectuer cette démarche en amont. Cela doit permettre à l’ensemble des copropriétaires de comparer le forfait de base et les facturations spécifiques du syndic actuel et de ses concurrents. Un décret doit d’ailleurs définir l’un et l’autre, afin de placer tous les syndics sur un même pied d’égalité.
  • Le syndic devra déclarer la copropriété auprès d’un registre national d'immatriculation. Cette déclaration compilera des données sur le syndicat de copropriété et sur l’immeuble. Les copropriétés de 50 lots et moins seront soumises à cette obligation à partir du 31 décembre 2018.

 Phil Leitch CC BY-SA 2.0

Ce que la loi ALUR change pour les travaux de copropriété

 La loi ALUR facilite les décisions et le pilotage des travaux de copropriété, tout en renforçant leur financement. Le but : prévenir la dégradation du bâti et inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

La loi ALUR facilite le vote des travaux de copropriété

La loi ALUR abaisse la majorité pour faciliter les décisions favorables à la réalisation de plusieurs types de travaux. Ainsi, la majorité simple s’applique désormais pour :

  • les travaux de conservation de l’immeuble ;
  • les travaux de préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  • les travaux de restauration ;
  • les travaux d’accessibilité.

Cette mesure concerne par exemple les travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, aux frais du copropriétaire du lot concerné.

La majorité absolue s’applique par ailleurs pour :

  • les travaux de transformation ;
  • les travaux de surélévation ;
  • la création de nouveaux locaux à usage privatif.

Ces types de travaux étaient initialement soumis à la double majorité ou à l’unanimité.

La loi ALUR impose le diagnostic technique global (DTG)

Toutes les copropriétés devront se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic technique global à partir du 1er janvier 2017. Cette mesure sera soumise au vote en assemblée générale, à la majorité simple. Le DTG dresse l’état général de l’immeuble :

  • état des parties communes et des équipements ;
  • situation légale et réglementaire du syndicat de copropriété ;
  • audit énergétique (DPE) ;
  • pistes d’amélioration de la gestion l’immeuble ;
  • liste des travaux de conservation de l’immeuble à 10 ans.

La loi ALUR crée un fonds de travaux

A compter du 1er janvier 2017, la loi ALUR impose à toutes les copropriétés de disposer d’un fonds de travaux. Ce fonds d’épargne de prévoyance a vocation à anticiper le financement de futurs travaux, notamment ceux destinés à la rénovation énergétique. Il sera alimenté par une cotisation annuelle à laquelle seront soumis tous les copropriétaires. Son montant minimal sera équivalent à au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L’Association des responsables de copropriété (ARC) estime le coût moyen de cette cotisation annuelle à 100 € par copropriétaire.

Lorsque le compte travaux de la copropriété atteindra un plafond (fixé par décret), les cotisations cesseront. En revanche, lors de la vente d’un ou plusieurs lots par un copropriétaire, il ne pourra pas réclamer le remboursement de ses cotisations.

Des dérogations sont prévues par la loi. Ainsi, certains types de copropriétés pourront ne pas constituer de fonds de travaux :

  • Les immeubles neufs de moins de 5 ans
  • Les immeubles dont le Diagnostic Technique Global n'aura révélé aucun travaux nécessaires dans les 10 ans à venir
  • Les copropriétés de moins de 10 lots si, et seulement si, une dérogation est votée à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.